表決權信托是把股份的表決權轉讓給受托人，由受托人持有該股份并行使其表決權。在表決權信托中，受托人持有的表決權與受益人所享有的股份所有權互相分離。受托表決權具有獨立性，受托人在受托期間行使表決權不受原股東的干預，信托制度給予了受托人極大的權力空間。這使表決權信托成為獲取公司控制權的重要法律手段。這種在美國法上產生的特殊制度，正在被大陸法系的一些國家（如日本）和地區（如臺灣）認可和引進。

不動產信托也可稱之為房地產信托，簡單來說，就是不動產所有權人（委托人），為受益人的利益或特定目的，將所有權移轉給受托人，使其依信托合同來管理運用的一種法律關系。它是以不動產如建筑物、土地（不含耕地）等作為信托財產，由受托人按照信托合同，將不動產透過開發、管理、經營及處分等程序，提高不動產的附加價值，并將受托成果歸還給受益人的信托業務。

在不動產信托中，通常受托人代為管理和處理的業務主要是一些間接性的業務，如不動產的買賣、租賃、收租、保險等的代管代營，代理有價證券或不動產的登記、過戶、納稅，代修房屋、代付水電費、代辦法律手續，此外還受理土地的丈量、建筑物的設計和繪圖、建筑工程的承包、不動產的鑒定、評價等業務。在不動產經營中，受托人處于中介地位，一般不承擔債權、債務的經濟責任。

不動產信托的法律關系與一般信托，并沒有差異，所不同者只是其信托財產為不動產，而且須辦理信托登記而已。因此，要了解不動產信托的成立要件,除須了解一般信托之成立要件外，尚須了解不動產成立之特殊要件。

一般信托的成立要件有三：一為當事人，也就是委托人,受托人及受益人三者；二為信托財產。不動產信托以不動產為信托財產。不動產之信托財產不以不動產的所有權（土地所有權或建物所有權）為限，土地的使用權、甚至于不動產的租賃權等，也可以作為信托財產。至于其范圍,應依信托行為成立時的信托目的及當事人所簽訂的信托合同或所立遺囑的內容而定；三為信托行為意思表示。信托行為由設定信托意思的原因行為與移轉所有權或為其他處分的處分行為所構成。

不動產信托成立的特殊要件，就是必須辦理信托登記。由于信托財產具有財產的獨立性與物上代位性屬性，為顧及受益人及第三人的的權益，使信托財產得以明確無誤地確定，以保障交易安全，對于特定的不動產信托財產，必須進行信托公示，也就是辦理信托登記。各國的信托法律制度均有信托登記規定，就是以應登記或注冊的財產設立信托的，非經信托登記，不得對抗第三人。而不動產是典型的依賴登記確定物權的財產。不動產權利因成立信托關系而移轉或為其他處分，應當依照信托登記的有關規定辦理權利變更登記，這里所稱“權利變更登記”，是指移轉所信托的不動產的占有和管理權予受托人，使受托人依信托本旨而為管理、處分的一種登記，其登記原因為信托，而不是以交易買賣、贈與、交換等為登記原因，后者的產權過戶形式是所謂“產權變動登記”，前者則為“信托登記”。

我們的信托登記制度在《信托法》生效多年后仍然遲遲未能建立，從而導致目前開展的不動產信托及其他財產、財產權信托，實際上有先天的缺憾，雖然信托公司也試圖以抵押登記之類的方法替代信托登記，但是其法律效力是存在疑問的[1]p 。

不動產信托可分為房地產信托和土地信托。

房地產信托（又稱為建筑物信托）是指信托機構接受委托經營、管理和處理的財產為房地產及相關財務的信托關系。它包括房地產信托存款、房地產信托貸款和房地產委托貸款。中國房地產信托機構有兩類：一類是專業銀行設立的房地產信托機構，另一類是專業性的房地產信托投資公司。

土地信托是土地所有者為了有效地利用土地獲取收益，把土地委托給信托投資機構，信托投資機構按信托契約的規定，籌集建設資金、建造房屋、募集租戶，對租戶辦理租賃以及建筑物的維護、管理或出租，把這種管理、動用所得作為信托收益交給土地所有者（受益者）。土地信托可分為租賃型和分塊出售型。

不動產信托是以不動產為信托標的的信托業務。通過辦理不動產信托，可以起到以下幾方面作用：

1、免除了不動產業主因專業知識不足而遭受經濟損失的風險。不動產的管理和處理，需要有相當的專業知識，如識圖用圖的知識、土地面積量算知識、土地經濟評價與土地定等估價等知識等。如委托人（即業主）本人親自管理和處理，由于知識水平所限，極易蒙受損失。通過不動產信托方式，信托機構有專業人才，經驗豐富，同時規模大、信譽卓著，辦事方便可靠，就能免除上述風險，收到較好的效益。

2、為改良不動產提供資金的方便。如業主對部分土地需要開發利用，在其土地上新蓋或增建建筑物，但資金缺乏。此時，可將其原有土地或土地使用權，以抵押的方式，作為擔保物，發行不動產債券。

3、提供信用保證，實現不動產的銷售。在不動產的銷售過程中，如果買方資金不足或賣方對買方的信用不夠了解，就會阻礙交易。如果將財產所有權轉移給受托人，并從受托人處獲得融資或信用擔保，就能最終實現不動產的銷售。

不動產信托是針對委托人的不動產提供高度專業化管理，一方面除著重對不動產標的本身的維護、修繕、改良、保全及環境的改善，以提高不動產標的本身的品質與價值外，另一方面規劃不動產標的的最佳管理運用方式，如不動產標的以租賃、或出售處分、或重建，以期對不動產的利用達到最高效益。因此，

1、確保產權移轉，避免遺產紛爭；

2、專業管理經營，如出租、出售、開發；

3、財產的獨立性，不得強制執行。

1、委托人與信托公司接洽，并提供相應材料，就設立不動產信托事宜進行商談。

2、信托公司對委托人的資格及其合法擁有的不動產進行評估。

3、評估合格后，信托公司根據委托人的需求，在相關法律法規的約束下，設計開發相應的不動產信托產品。

4、委托人、受托人和其他當事人（如受益人、借款人、擔保人等等）簽訂《信托合同》、《貸款合同》、《擔保合同》等相關法律文件。

5、委托人交付信托財產，并與受托人按照《信托合同》條款和有關規定辦理信托財產的抵押、過戶手續或信托登記手續。

6、受托人嚴格依據《信托合同》的約定，為信托目的的實現和受益人的權益，對信托財產進行管理、運用和處分。

7、信托結束時，受托人依據《信托合同》的約定，對信托財產和收益向信托當事人進行分配。

1、財產屬性。不動產信托是指以土地及地面固定物為信托財產的信托產品。

2、融資功能。在不動產信托合同約定的框架內，受托人可以協助委托人以產權抵押方式融通資金，在不影響信托財產原用途的前提下，產生附加價值。

3、產權明晰。在信托期間，不動產的名義所有權歸信托公司所有。因此，設立不動產信托須按有關規定辦理不動產過戶手續或信托登記手續。

4、目的多樣。委托人可以為保管財產的目的、銷售房地產的目的設立信托，亦可以為通過不動產的出售、出租及各種運用而增值的目的設立信托。

5、方式靈活。信托公司可以根據不同的需求設立信托。信托目的及管理、運用、處分方式由信托合同或信托文件確定。

6、具有一定流動性。在不動產信托中，委托人交由信托的財產其初始狀況為實物形態的不動產。但在信托終止時，可能信托財產會以貨幣、證券等形態出現，具體情況以信托合同的約定為準。

1、在不動產管理方面缺乏經驗或需求專業服務便利性的人。

2、身體或心理上有障礙無法親自處理期所有不動產相關事務的人。

3、土地所有人欲進行開發計劃。

4、其它特殊不動產規劃目的。

早在20世紀20年代，中國的上海就出現了信托業。但新中國成立后，停滯了很長一段時間，1978年后，信托業得以恢復。其后信托業利得財富得到空前發展。這一時期，國家對信托投資業的定位是“金融業的輕騎兵，是金融百貨公司”。由于改革在摸索中進行，信托投資業的發展也出現了很多的問題，信托業經歷了五次大的整頓，分別是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是綜觀歷次大整頓，除了最近的一次，前幾次都沒有跳出膨脹、整頓、再膨脹的怪圈。

第五次整頓從1999年廣東國投破產開始，到2002年6月中經開倒閉結束，歷時3年。全國的信托公司由1999年以前的239家減少到現在的幾十家，混亂無序的狀態得到有效控制。這次整頓，化解了信托業違規運作積累的巨大金融風險，更重要的是要按照信托的本質還信托投資公司“受人之托、代人理財”的本來面目，使信托投資公司獲得了一個健康發展的空間。

1998年，中國幾乎沒有信托機構辦理不動產信托業務，不過隨著中國信托第五次整頓的結束，各大信托機構紛紛調整自己的業務，逐漸開辦不動產信托業務。 2002年7月18日，第一個不動產信托計劃――5.5億元的“外環隧道項目資金信托計劃”在上海一周內售罄。2002年7月29日，上海國際信托投資公司推出《新上海國際大廈項目資金信托計劃》信托產品通過各大銀行發售，這是中國信托業重新開業后的第一個房地產資金信托產品，產品規模為2.3億元人民幣。信托計劃期限為三年，每份信托合同金額不低于人民幣5萬元，預計收益人獲得的年收益率達4%（每年支付收益，期滿歸還本金）。而同年9月份，北京國投的CBD信托計劃則成為是中國第一個投資于地產開發的信托，到2003年9月，中國50多家信托公司有1/3的業務都與房地產業有關。特別在央行121文發布、產業基金法未獲批準的大環境下，房地產信托一時成了“準產業基金”，受到房地產業界的追捧，同時也為絕大多數信托網公司看好。

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