美國是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一,房地產(chǎn)投資基金是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。目前房地產(chǎn)市場已進(jìn)入短弱周期，房地產(chǎn)私募基金未來是否仍值得期待

REITs就是房地產(chǎn)投資信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(復(fù)數(shù)為REITs)。

從國際范圍看，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。

（益民創(chuàng)新基金凈值）

從短周期來看，房地產(chǎn)市場近兩年將轉(zhuǎn)入較弱的短周期，不過房地產(chǎn)基金從業(yè)人士普遍判斷，市場下降幅度非常有限，未來并不悲觀。

基于長周期平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)化投資機(jī)會(huì)仍存的判斷，房地產(chǎn)基金業(yè)內(nèi)大佬們認(rèn)為，現(xiàn)在反而是以基金為代表的專業(yè)基金投資者的時(shí)代來臨。

從上市公司攜手專業(yè)金融機(jī)構(gòu)設(shè)立“房地產(chǎn)基金”可以看出，房地產(chǎn)專業(yè)投資在弱市時(shí)顯得尤其重要。6月30日，上實(shí)發(fā)展發(fā)布公告稱，為了實(shí)現(xiàn)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向金融產(chǎn)業(yè)鏈拓展，依托合作金融機(jī)構(gòu)資源優(yōu)勢募集社會(huì)資金，上實(shí)發(fā)展擬出資5億元，與上海阜華投資管理中心(有限合伙)、中信信誠資產(chǎn)管理有限公司作為有限合伙企業(yè)的有限合伙人(LP)，參股上海實(shí)銀資產(chǎn)管理有限公司作為普通合伙人(GP)，發(fā)起設(shè)立“上海實(shí)銀城市發(fā)展投資基金I期”(有限合伙)，首期募集資金規(guī)模為25億元，并由實(shí)銀資管作為管理人進(jìn)行基金管理。

如果說過去十年房地產(chǎn)行業(yè)是暴利的行業(yè)，90%的開發(fā)商都是賺錢的。那么未來它會(huì)成為正常的行業(yè)，參與主體可能50%是賺錢的，或者20%-30%是大賺錢，20%-30%是平的，50%是虧的。因此不可回避的是，今年會(huì)在一定程度上爆發(fā)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品兌付的風(fēng)險(xiǎn)。

在房地產(chǎn)市場弱周期中，樓價(jià)的下跌幅度很有限，但是速度的放慢會(huì)很明顯。隨宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、發(fā)展周期的相互重疊，開發(fā)商面臨的壓力將逐步加大，地產(chǎn)基金固定期限、固定收益率的流動(dòng)性壓力也就跟著加大。

“行業(yè)有空間，市場有風(fēng)險(xiǎn)”。業(yè)績要求房地產(chǎn)私募基金要謹(jǐn)慎看待市場，積極準(zhǔn)備投資。即假設(shè)這個(gè)短期弱周期的長度不超過兩年，那么此時(shí)投資強(qiáng)周期里面就可以獲得收獲。

目前，房地產(chǎn)市場的疲軟，一方面房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較嚴(yán)重的兌付問題;另一方面，樓價(jià)窄幅波動(dòng)。這對高凈值投資者來說影響不大。有關(guān)人士表示，通過設(shè)立房地產(chǎn)基金能夠募集更多資金，從而較好的解決兌付問題；其次，目前樓價(jià)在合理區(qū)間波動(dòng)，短周期內(nèi)房地產(chǎn)市場存在收益。面對機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面，房地產(chǎn)基金管理公司良好的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運(yùn)營能力就顯得非常重要。

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