如何篩選房地產(chǎn)信托?近年來，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)兩極分化：優(yōu)質的房地產(chǎn)公司發(fā)行產(chǎn)品少，供不應求，而一些資質較差的房地產(chǎn)則變換著“馬甲”，以各種形式來融資，產(chǎn)品趨于細化，個人投資者如何識別這些變化多端的品種，下面小編給大家介紹一下如何篩選房地產(chǎn)信托?

如何篩選房地產(chǎn)信托：按用資階段分(1)前期拿地階段：此時開發(fā)商融資是為獲取土地，項目尚不符合銀行及信托貸款要求，一般會通過股權投資類信托來實現(xiàn)融資。此類項目收益較高，同時風險較大。

(2)建筑施工階段：該階段房產(chǎn)項目融資途徑較多，融資方式較為靈活，投資時需重點關注項目的預售情況、資金缺口、銷售定價、市場定位、周邊配套、去化率、銷轉投比例等直接影響還款來源的因素。

(3)裝修經(jīng)營階段：用于成熟房產(chǎn)項目的升級改造或經(jīng)營所需資金，常見于商業(yè)地產(chǎn)項目，還款來源多為商業(yè)物業(yè)的租金，需重點關注項目本身的經(jīng)營情況，如：入住率或出租率、租賃合同期限、期限內經(jīng)營回款等。

按房產(chǎn)種類分：

(1)住宅：一般來說，以項目所在地首選人口凈流入大、房產(chǎn)庫存較低的城市，城市內剛需型房產(chǎn)(小戶型)優(yōu)于改善型住房(大戶型)，更優(yōu)于高端住宅(洋房、別墅等)，也就是說，越容易出手的住宅越好。此外，還需關注項目周邊配套的完善度以及交通的便利性等。

(2)商業(yè)地產(chǎn)(集中商業(yè)、寫字樓等)：對前者來說，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成區(qū)域規(guī)模效應、當?shù)亟?jīng)濟水平如何、人流量大小等因素。對后者來說，則主要看其招商入住率。

(3)旅游地產(chǎn)：指集旅游、度假、居住為一體的房產(chǎn)項目，需重點關注區(qū)域位置與品位，尤其是當?shù)氐臍夂蚺c人文環(huán)境。

審核項目融資方、擔保方及增信措施的質量需要重點關注融資方及擔保方的背景、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、資產(chǎn)負債率、營業(yè)收入、對外擔保余額、各類借款兌付峰值、是否為發(fā)債主體等信息。一般來說，背景實力雄厚、資產(chǎn)負債率不高于70%、凈資產(chǎn)規(guī)模較大、連續(xù)3年營業(yè)收入遞增或保持相對穩(wěn)定、凈資產(chǎn)規(guī)模大于對外擔保余額，則安全邊際較高，借款兌付峰值在信托到期之后、是發(fā)債主體且評級等級為AA及以上，則資質較佳。房地產(chǎn)信托的抵質押物多為在建房產(chǎn)或融資方及其關聯(lián)方股權，抵質押率低于50%為優(yōu)。此外，還要注意抵質押物的變現(xiàn)能力、流動性及是否有警戒線設定等情況。

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