【中國經(jīng)營報綜合報道】當(dāng)前，商品房待售存量面積處于歷史高位，去庫存已成當(dāng)務(wù)之急。但也要看到，庫存積壓非一日所致，去庫存也不能畢其功于一役。要更多引入市場手段，激發(fā)房地產(chǎn)市場的內(nèi)生動力，有效、有序地推進(jìn)去庫存進(jìn)程。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，庫存高企是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的重要課題，在一二線城市廣泛存在，三四線城市尤其突出。如何正確認(rèn)識當(dāng)前庫存過高的現(xiàn)狀?如何有效、有序化解當(dāng)前住房存量?

　　多項樓市一攬子政策有望推出

　　本月上旬將過，離中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開的時間也越來越近，有關(guān)“四個殲滅戰(zhàn)”的戰(zhàn)術(shù)部署引發(fā)市場關(guān)注。

　　據(jù)第一財經(jīng)日報報道，日前從多個信源處獲悉，習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上提出的化解過剩產(chǎn)能，開展降低實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動，化解房地產(chǎn)庫存和防范化解金融風(fēng)險等“四個殲滅戰(zhàn)”，將成為中央經(jīng)濟(jì)工作會議的重要內(nèi)容。而在化解房地產(chǎn)庫存方面，多項政策有望推出。

　　有接近高層的研究人士透露，既然定位是“去庫存”，政府調(diào)控的目的就不在于繼續(xù)助推房地產(chǎn)。此外，預(yù)計地方政府也將在這個過程中逐步擺脫土地財政和房地產(chǎn)依賴癥。他還稱：“讓房地產(chǎn)市場重新活絡(luò)起來，買賣流動起來才是最重要的，至于要解決多少套庫存，完全沒有這個說法。”

　　多地“松綁”樓市政策

　　數(shù)據(jù)最有說服力。據(jù)中國證券報報道，2013年9月，當(dāng)時的全國商品房待售面積還只是44636萬平方米。兩年過后，這一數(shù)據(jù)已迅速增至68632萬平方米，增幅達(dá)到了53%以上。房地產(chǎn)市場庫存高企，特別是在三四線城市表現(xiàn)突出，引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資增速回落，給經(jīng)濟(jì)運行帶來了一定影響。

　　今年以來，多地紛紛出臺政策，取消對房地產(chǎn)的各種限制條件，給樓市“松綁”。近日，四川省宣布取消限購限價，90平方米以下住房所占比重限制同時取消;甘肅省出臺25條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體措施，包括取消商品房開發(fā)項目套型和面積限制、取消居民購買新房限定購買套數(shù)和取消異地購房限制。

　　此外，11月19日，山西省專門發(fā)布通知，取消商品房購房限制，包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制;取消商品住房銷(預(yù))售價格申報制度;取消對境外機(jī)構(gòu)及個人在本地區(qū)購買商品住房的限制。

　　有市場人士指出，解除此前政策上的種種限制，讓房地產(chǎn)處于更加寬松的市場環(huán)境中，從而加快住房交易，對于去庫存以及活躍市場都有積極意義。

　　不僅如此，去庫存問題也已引起了中央層面的重視。11月份召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議專門提出化解房地產(chǎn)庫存，不久前召開的國務(wù)院常務(wù)會議也強(qiáng)調(diào)，要加快戶籍制度改革以帶動住房家電等消費。

　　保障房和商品房將深度銜接

　　不少分析人士認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)最大的痛點正是高庫存。業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來更多刺激樓市的政策有望出臺。

　　援引第一財經(jīng)日報報道，去年以來，政府已經(jīng)出臺了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例、松綁外資進(jìn)入樓市等。有分析人士對本報表示，盡管調(diào)控政策不會出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向，但明年政策出現(xiàn)寬松是大概率事件。

　　值得注意的是，同為國家重要戰(zhàn)略性政策的保障房及棚戶區(qū)改造有望與樓市去庫存深度銜接。在今年的政府工作報告中，李克強(qiáng)總理曾明確提出“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。

　　有接近高層的研究人士表示，在保障房和商品房之間打通一條軌道，是一個“一石多鳥”的創(chuàng)新型調(diào)控思路。一方面，房地產(chǎn)有去庫存需要，而2015年740萬套的保障房目標(biāo)，又是政府民生工程的一大亮點，二者一拍即合;另一方面，明年是“十三五”的開局之年，實現(xiàn)好房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級，解決好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。

　　目前，這一政策已經(jīng)逐步進(jìn)入實質(zhì)性釋放階段。其中，被視為向房地產(chǎn)市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補(bǔ)償安置已陸續(xù)到位。

　　按照中央部署，國家開發(fā)銀行已經(jīng)在年內(nèi)累計向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置投放總計約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務(wù)已經(jīng)基本完成。從資金量來看，加上財政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點所置換的額度，全部資金將達(dá)萬億元。

　　上述研究人士表示，用市場化的方式來解決供需問題，是最為有效且無后遺癥的方式，“這種方式還能將房地產(chǎn)庫存引導(dǎo)到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”

　　配套政策同時推進(jìn)

　　在去庫存的“殲滅戰(zhàn)”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預(yù)計將在明年密集亮相。

　　此前，中央政府曾提出努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，這被認(rèn)為是政策調(diào)控方向，將對房地產(chǎn)去庫存產(chǎn)生長久利好。目前，戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等政策已在陸續(xù)落實過程中。

　　此外，有消息稱，相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。

　　民生證券研究所執(zhí)行院長管清友認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸和利率政策有望進(jìn)一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強(qiáng)化，“國家住房銀行”或提上時間表。

　　引市場之力消解存量

　　去庫存或許并不能立竿見影，而是一個較為長期的過程，需要打持久戰(zhàn)。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)日報報道，貨幣金融政策的走向與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切。從去年的“930新政”到今年“330新政”，正是今年以來房地產(chǎn)市場總體上略微回暖的重要原因之一。降低首套房首付、提高公積金使用效率等政策起到了減輕一部分人的購房壓力的作用，從2014年末至今的6次降息，也大大降低了購房者的房貸負(fù)擔(dān)。因此，圍繞穩(wěn)定住房消費和去庫存，進(jìn)一步出臺財政、金融、稅費等政策加大對房地產(chǎn)市場的支持力度將成為可能。

　　“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”對于房地產(chǎn)市場而言也是重要的政策信號。民生證券報告顯示，從長期政策看，戶籍制度改革有望進(jìn)一步推動農(nóng)民進(jìn)城的購房熱情，對庫存較大的三四線城市去化起到積極作用。

　　而隨著二孩政策的正式放開，市場對住房的需求預(yù)期將進(jìn)一步增強(qiáng)，改善性需求也會隨之增多。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，這一政策或許也是緩解樓市庫存壓力的利好消息之一。